不得不承认，嗅觉灵敏的商业巨头们更能清楚地意识到一座城区的发展趋势和机遇。而那些在小铺中默默经营的人们，财富从小铺中起飞，许多人的命运由此而改变，直至现在，哪个小老板的心中没有揣着一个商业大梦？

2009年，经历了住宅投资高潮之后，深圳又迎来了商业投资浪潮。显然，商铺的暴利时代已经过去。商铺的投资是一场资本和智慧的较量，既充满财富的金灿灿幻想，又充满风险。于是，关于商铺的资本角力和理论混战逐渐开始走入我们的视野。

预知城市未来格局

如果将时间向前推移２０年，也许当初那些买下东门某一商铺的人们曾经忐忑不安，因为他们肯定对于商铺这个事物极为陌生，还无法做出准确的预期。但今天来看，这已经足以让他们庆幸、骄傲。

１０多年前，谁能想到华强北商铺售价翻了二十多番，成就了３０万元－５０万元／平方米的天价铺王。“错过了东门，错过了华强北”不知道有多少商铺投资者曾这样感叹悔恨。

“城市发展史实际上就是商圈发展史。”黄先生拥有位于龙岗某工业区上万平方米的厂房、财富广场整层写字楼和华强北、东门的几家街铺，每个月上百万元的租金收益，让他在三年前就享受退休的惬意生活。

深圳的每一次扩容和交通的改造、升级，都会催生新的商圈。在这些商圈的崛起背后，是智者型投资者们用眼光创造的财富神话。深圳都会的起点在罗湖，有金三角商圈（东门、人民南、地王），如今，华润苦心经营、倾力打造的万象城延续着罗湖的繁华。随着深圳的西扩，万佳、天虹造就了华强北商圈的光环，后起之秀的中心区商圈、车公庙商圈和南山商圈渐入佳境。

当更多的人还在考虑怎么买到一套称心的住宅的时候，精明的黄先生已经寻找从商铺中获取利润的轨迹。他是在１９８８年购买了华强北赛格科技园临街铺，建面１４０平方米售价８８万元，１１年后的今天，这个铺位已经涨了４０倍，价值３５００多万。

“投资不动产，一定要用发展的眼光去把握城市未来的方向与再度繁荣。眼光就是一种财富。”黄先生２００７年购买了财富广场整层写字楼，那时候他的判断来自于地铁的开通和城市重心的西移，如今车公庙的写字楼供不应求，财富广场的二手房价已经从开盘时的８０００元／平方米涨到２２０００元／平方米，租金也上涨了７０％。

投资新解

好眼光来自市场的了解

２００３年，林女士投资了关外某社区的两层商铺。尽管对地产业一无所知，但听说升值潜力很大，而且价格很便宜，１４０多平方米一共两层的商铺总价只要８０多万元。就算年回报率７％，一个月也能收三四千元的租金。可六年过去这一片区迟迟没有发展起来。林女士的商铺开过建材店、饮水机店，甚至做过仓库，月租金从最初的３０００元一路跌到后来的１５００元。第一次的投资就以失败告终。

尽管第一次投资商铺出师不利，但林女士的理想并未发生改变。２００７年１１月，她又以１．１３亿元的天价某品牌珠宝商的商铺，建筑面积３６７平方米，市场的租金３０００元／平方米，现有人出价２亿元，林女士却不舍不得卖。

“投资不利就是场噩梦。”林女士自嘲地说。像林女士这样的投资者并不在少数，怀揣着商铺生财的梦想，在盲目投资的阶段却不得不为自己满腔的投资热情埋单。

“卖铺的时候，开发商都会宣传‘一铺养三代’，但是其实不少投资者却在演绎着现实版的‘三代养一铺’。如果因艳羡别人的旺铺而跟随其后，不做分析，盲目投资，认为任何商铺都能‘养三代’的话，那就真是大错而特错了。”世联地产商业部营销总监张栩哲分析说，商铺投资与住宅投资不同，要求投资者对于商铺所在的商业氛围等有更为细致的了解，也更考验投资者的眼光。首先要关心的是市政规划、政府发展重心是否偏向这里？会不会在此设立大规模的商圈？商铺对环境特别敏感，投资者必须对该商铺未来的环境有深入了解，以保证商铺本身的价值提升。

另外，选择熟地、旺地投资，可以较大程度地降低投资风险。片区人口不足、缺少客流量，其升值潜力也会大打折扣。相对来说，熟地、旺地虽然价格比较贵，但是其人流量、环境都是相对稳定的。

投资之前先仔细算笔账

黄先生认为，选择商铺是一个庞大的系统工程。一家网站在２００８年对深圳投资市场的调查资料显示，被调查人群中投资商铺意向高达５５％，而投资住宅意向仅占２９％，开公司和投资股票分别占１０％。地铁修建好后，选择地铁商铺投资的占到７７％，且一号线沿线的商铺投资率占到４６％，２号线居次，占到３１％。 调查中，人流量大是５８％的人选择投资地铁商铺的主要原因，而且超过半数的人能够接受地铁周围房产租售上涨的趋势。

以地铁商铺为例，纵观其他城市，香港地铁是世界上唯一赚钱的地铁，被公认为全世界运作最成功的地铁“模式”。但地铁商业的发展也有冷热不均的现象，在深圳，有生意火爆的东门、华强北站，也有寂寥的世界之窗站。

黄先生在反复考察一号线各地铁站后，认为生意兴隆的地下商业圈有一个先天优势，即以一个成熟的地上商业圈作为依托，地上地下形成足够吸引人们驻足的合力，只有这样才能克服地铁商业的致命伤。到底应该在哪条路线，哪个站口投资，都应该经过严密的考察，否则难说会出现冷清铺面，到时候高额的投入只有打水漂。

因为关心写字楼物业，黄先生经常到车公庙的中介机构去看行情，跑多了几趟，他有了新收获。他看到了车公庙商圈的扩容的趋势。“东门和华强北的门槛太高，反而一些新商圈有机会。”

如何判断商铺的价值，黄先生建议要学会“算账”。

“商铺的价值是由它的租金水平所决定的。在购买之前，要对该地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，才能计算其现在的价格是否合理。投资者还必须考虑到今后拟引进的行业能承受的租金水平以决定商铺的规模大小。如果商铺位于繁华地段，今后入驻的可能都是一些规模较大的商家，在这种地方，面积较大的商铺比较受欢迎；如果商铺位于地铁站内，今后引进的可能主要是为满足以人流为支撑的行业，这种行业需要的商铺的面积不大，因此在地铁站购买小型的商铺比较合适。 ”

《转摘深圳晚报》