在上下班高峰期，车公庙的日客流量达到５０万人次。

如同推翻了一个多米诺骨牌，地铁让深圳商务和商业生态链发生了一系列惊人的变化，以车公庙为例：作为一个小站规模设计的车公庙站，现在每天的客流量达50万人次；部分写字楼的租金如今甚至高过中心区；酒楼和快餐店，生意好过罗湖；外贸服装店人气不输华强北。随着以地下空间为载体、以地铁车站为中心的全新的城市模式、消费模式的产生，因地铁引发的诸多变化也将以最快的速度全面凸显。

城市繁华

沿着地铁扩散

深圳经过十几年的高速发展，关内土地资源日渐稀缺，房地产大规模开发向关外转移已是不容置疑的事实。深圳面对每年３５万新增人口和每年新增５万辆私家车的现状，有效开发地下空间，大力发展“地下经济”是拓展城市经济、增强城市容量的有效途径。深圳地铁无疑在其中扮演着重要的角色。很难用一个非常准确的形容词来概括“地铁革命”可能给深圳、给人们的工作和生活带来的巨大影响。

１９９９年滨海大道的开通，为在罗湖和福田工作的白领置业群开启了居住南山的可能性；而私家车数量的大增则使得郊区化生活成为可能；盐田的第二通道开通以及私家车的增加又产生了度假物业概念。如今，地铁时代来临，深圳人的生活方式将为之一变。

据统计，深圳现有１２００多万人口中，有不少人都依靠公共交通上班。地铁带来的影响不仅仅是地产布局的问题，也有对整个深圳生活方式的影响。交通方式改变生活，从而改变生活方式，地铁开通之后，将使大量的人聚集在地铁口的周围活动。

随着深圳地铁交通枢纽网络的完善，专家认为深圳的城市中心化也会慢慢淡化，而把城市的繁荣向外蔓延。

商业观察

跑马圈地 港人先行

香港电影《金鸡》中有一个情节，吴君如扮演的女主角曾动情地回忆香港地铁刚开通的那些日子，那是１９７９年。

对地铁带来的变化，港人体会颇深。在丰盛町组织的一次港人招商团中，港人对买铺的兴趣更大过招商。

“香港地铁总长只有８８公里，但日客运量高达２２０万人次，最高时达到２８０万人次，地铁商铺每年带来的经济收入近百亿港元。地铁带来川流不息的人流，也造就了时代广场、置地广场等一大批购物天堂。可惜的是香港地铁只租不售，所以而对地铁商业的价值，没有谁比香港人更了解。”美联中国的一位负责人告诉记者，在香港，购买普通的街铺要按尺算，一尺就要几万元，而丰盛町的均价只有１５万元／平方米，面积也大多集中在套内１５平米左右，就算铺王级别总价也就在两、三百万元上下。

越来越多的香港人，同嗅觉敏锐的深圳人一样，每天密切关注着深圳的一举一动，寻找商机，赚取大把银子。据悉，丰盛町早在开盘初期，就有很多香港人慕名而来，可以说它早就被港人认知，因为香港地铁业非常发达，地铁商业也随之倍受青睐。

“对于丰盛町来说，卖完铺不是结束，而是开始。有效的管理、有计划的长期经营推广，是更为重要的工作。”仁贵投资副总邓慧虹说，丰盛町整体７０％面积采取自有经营，对大多投资客来讲，信心便有了保障，未来收益也有了保障。而深圳之前地铁商业不尽人意的重要原因之一，就是全部铺位都卖掉了，从而失掉了主控权。

对市场研究透彻，定位清晰，则是香港地铁商业的关键所在。地铁上盖商业都有着鲜明主题，从而抓住消费者。

据悉，香港地铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块，进行比较均衡和合理的布局。对于租户比较精挑细选，对于过时或不适合的商家会下次将不予续约，重新寻找一些代表潮流的商家进场经营，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。

对比，丰盛町业态布局规划为：餐饮业２０％，零售业５５％，娱乐１５％，其他业态１０％。而对客户精挑细选，也是丰盛町对未来经营的考虑。宁愿让利，也要吸引大品牌，后期的招商和未来经营才有保障。

车公庙：

先商务 后商业

“跟着路走。”是城市发展的模式，地铁疏导了城市客流，也因而催生了新的商圈，比如中心区、车公庙。

“车公庙进入快速发展期应该是从２００５年开始，因为地铁一号线开通，很多企业考虑员工上班方便，所以选择进驻这里，而且当时的租金也相当便宜，高档写字楼没这么多，厂房改建的写字楼租金要６０多元／平方米月，现在喜年广场、财富广场等高档写字楼的租金已经达到了１３０元／平方米月，甚至超过了中心区的一些字字楼租金水平。”在车公庙开了５年外贸公司的刘先生告诉记者。虽然租金成本提高了， 但是刘先生并没有搬家的打算，人气带来财气，和众多同行企业做邻居，大量的信息沟通给他带来更多生意机会。

车公庙商圈是深圳公认的成熟商务办公区，也是城市中心最具有国际化气息的高档多元化商圈。

据不完全统计，在车公庙１平方米公里范围里，约３２０万平方米的高档写字楼中已入驻公司８０００余家，每家写字楼的出租率达到９５％以上。由于紧邻ＣＢＤ中心区，和香蜜湖豪宅区，车公庙周边至少居住着近５万高端商务人群，在上下班人流高峰期，车公庙客流量达到５０万人次，聚集着一批势不可挡的新生力量。

如果说２００４年车公庙还是商业“荒地”的话，那么５年时间的历练，看似朴实无华的车公庙已经孕育出强大的消费力，成为深南大道写字楼最集中、企业最密集的高端商务区，必将成为一个城市新兴核心商圈。

专家分析认为，在商业和商务集中发展的基础上，大量的为高密度的商务人群提供饮食、休闲和娱乐的商业配套涌入，必将成为一种趋势。事实上，这种趋势正在变成现实。２００９年破茧而出的丰盛町商业步行街正在吹响车公庙商业的“集结号”，

“车公庙地面已经形成了聚集效应明显的成熟商圈，而丰盛町对地铁的巨大客流具有市场独占性，则两者将可相互支持相互补充，以立体化的商业空间产生巨大的商业裂变效应，其商业前景无可估量。”一位操作过多个地铁商业项目的专家如此分析丰盛町商业步行街，“成熟的商业氛围、无可复制的绝佳地理位置，以及地面与地下的融会贯通，如果规划业态中有知名品牌商业，这将使它的商业创富能力呈几何倍数递增，成为新的财富策源地。”

《转摘深圳晚报》